수도권 부동산을 보유하고 있는 사람이라면 상속세에 대한 대비는 필수가 되었습니다. 집값은 이미 수년째 고공행진 중이고, 이에 따라 상속세 부담도 눈에 띄게 커지고 있습니다. 특히 수도권의 경우 시세와 공시가격 간의 괴리, 급격한 공시가격 현실화, 자산의 과표 상승 등으로 인해 상속세율이 체감상 더 무겁게 다가옵니다. 상속세율은 전국적으로 통일되어 있지만, 수도권의 부동산 시세 구조 때문에 실질적으로 체감하는 세금 부담은 지방과는 비교가 되지 않습니다. 이 글에서는 수도권 상속세율의 현실을 보다 구체적으로 살펴보며, 부동산 시세, 공시가격, 그리고 세금 부담 간의 관계를 분석해 보겠습니다.
부동산 시세 상승, 상속세 체감 부담 키운다
수도권 부동산 가격은 지난 수년간 급등을 거듭하며 전국 평균을 크게 상회하고 있습니다. 서울을 비롯한 경기·인천 지역의 아파트 가격은 2020년부터 2023년까지 평균 30% 이상 상승했으며, 강남, 서초, 송파 등 주요 지역은 이보다 훨씬 더 높은 상승률을 기록했습니다. 상속세는 상속 개시일 당시의 ‘시가’를 기준으로 과세되며, 이 시가는 통상 국세청 기준 또는 실거래가를 참고하여 산정됩니다. 따라서 수도권에서는 상속 당시 시세가 매우 높게 형성되어 있어 실질적인 세금 부담이 커질 수밖에 없습니다. 예를 들어, 시세 15억 원의 아파트를 자녀에게 상속할 경우, 공제액을 제외하더라도 최소 2억 원 이상의 세금을 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 수도권의 부동산은 ‘자산’인 동시에 ‘부담’이 될 수 있는 이유입니다. 특히 자산은 있지만 현금이 부족한 고령층의 경우 상속세 마련이 어려워 부동산을 급매하거나 대출을 받아야 하는 사례도 적지 않습니다. 결과적으로 시세 상승이 곧바로 상속세 부담 상승으로 이어지는 구조인 만큼, 수도권 자산가들은 반드시 이를 사전에 인지하고 준비할 필요가 있습니다.
공시가격 현실화, 상속 과세 표준 끌어올려
정부는 지난 수년간 부동산 과세의 형평성과 투명성을 높이기 위해 공시가격 현실화 정책을 지속 추진해왔습니다. 공시가격은 과거 시세의 60~70% 수준에 머물렀으나, 현재는 80% 이상까지 끌어올리는 것을 목표로 하고 있으며, 이는 상속세 산정 기준이 되는 과세 표준에도 직접적인 영향을 줍니다. 공시가격이 오르면 종합부동산세뿐 아니라 상속세의 계산 기준이 되는 평가액 자체가 올라가므로, 수도권 부동산 보유자들의 세금 부담은 자연스럽게 증가하게 됩니다. 실제로 공시가격 현실화로 인해 시세 대비 과표가 높아져, 상속세를 피하거나 줄이기 위한 절세 전략의 유효성이 약해졌다는 평가도 있습니다. 특히 단독주택이나 다가구주택처럼 거래가 활발하지 않은 부동산의 경우, 국세청은 공시가격을 기준으로 과세하기 때문에 현실화율 상승은 직접적인 상속세 증가 요인이 됩니다. 또한, 일부 아파트는 실거래가보다 높은 공시가가 책정되기도 하여 논란이 되고 있으며, 이런 경우엔 상속인들이 과도한 세금 부담을 안게 됩니다. 공시가격은 이제 단순 참고 수치가 아닌 실질적 세금 결정 지표가 된 만큼, 이를 무시한 상속 계획은 현실적으로 실패할 가능성이 높습니다.
세금 부담 불균형, 지방과 수도권 간 격차 커진다
상속세율은 법적으로 전국 공통이지만, 실제로는 지역에 따라 체감되는 세금 부담이 크게 다릅니다. 그 중심에는 부동산 가격 차이가 있습니다. 수도권과 지방의 아파트 시세는 많게는 2배 이상 차이가 나며, 상속 자산이 동일하더라도 부동산이 위치한 지역에 따라 세금이 달라지는 현상이 발생합니다. 예를 들어, 수도권 아파트 한 채로 상속세 과세 대상이 되는 반면, 지방에서는 두 세 채를 물려줘도 상속세가 면제되는 경우가 있습니다. 이러한 세금 부담의 불균형은 사회적으로도 문제가 되고 있으며, 세법 개정 요구의 배경이 되기도 합니다. 수도권 부동산 상속의 경우, 세금 외에도 취득세, 재산세 등 다양한 부가 비용이 함께 발생하기 때문에 실질적인 부담은 더욱 커집니다. 특히 1주택자인 경우에도 시세가 고가이면 고율의 상속세가 부과되는 구조 속에서, ‘세금 때문에 상속을 포기한다’는 사례도 점점 늘고 있는 추세입니다. 수도권 자산가들은 이러한 불균형 상황을 감안하여, 증여를 통한 자산 분산, 생전 유언장 작성, 보험 상품 활용 등 다양한 절세 수단을 고려해야 하며, 가능한 한 세무 전문가와의 상담을 통해 개인 자산에 맞는 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.
결론적으로 수도권의 상속세율은 단순한 숫자가 아니라 시세 상승, 공시가격 현실화, 지역 불균형이라는 복합적 요소 속에서 작용하고 있습니다. 자산 이전을 고민하는 사람이라면 지금 이 순간부터 상속세를 고려한 자산 관리 전략을 시작해야 합니다. 특히 수도권에 부동산을 보유한 경우, 자산 가치 상승은 기쁨이 아닌 부담으로 다가올 수 있습니다. 불필요한 세금 지출을 줄이고, 가족 간 분쟁을 예방하며, 자산을 안전하게 이전하기 위한 준비는 지금이 가장 적기입니다. 전문가와의 상담을 통해 나에게 맞는 맞춤형 상속 전략을 수립해보세요.